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2017年的高新区,将会是TOP3与闽系开发商的大对决!

2017-01-23房东俱乐部


作为老牌的刚需项目聚集地,高新区这几年一直很火。当然,严格来说,以高新区目前的房价,已经不能算是刚需价位了,应该算是郑州房价的中位数吧。


随着碧桂园西流湖项目的问世,高新区将成为郑州唯一一个聚齐了恒大、万科、碧桂园三巨头的区域。


除了引人瞩目的一线开发商,高新区还有一股力量一直暗流涌动,那就是生命力顽强的闽系开发商。


2017年来了,市场正在冷却,但是高新区蓄势待发的项目依然不少。


1、福晟谦祥钱隆城


钱隆城在2016年颇受关注,k2的半路杀出又退出、高新万达的成功落户,都让这个项目站上了风口浪尖。


钱隆城是高新区石佛村改造项目,南边紧邻着科学大道,西边是解放军信息工程大学。项目占地约1200亩,容积率4.5,总建面440多万方,体量相当大,容积率相当高。


钱隆城是由谦祥集团和福晟集团联合开发,两者都来源于福建。虽然一直被称为谦祥钱隆城,实际上福晟现在所占的股份更多一些,所以该项目的实际名称应该是福晟·谦祥钱隆城。


钱隆城鸟瞰图




项目的首开地块位于翠竹街和郁香路交汇处的西南边,就是今年7月份经过与k2的艰难争夺、最终由谦祥拿下的73号地块。由于当时竞争激烈,最终溢价率高达115%,开发商多掏了近2个亿,这块地也莫名其妙成了高新区的地王。


钱隆城一期规划有6栋高层,预计年后推出北边的3、4、5、6号楼,房源面积涵盖68-140平米,以小户型居多,70平左右的两房都占了约两成,可见非常刚需。




项目位置不错,交通也很便利,正好处于高新区和市区的连接处。在垂柳路和翠竹街的交叉口,9号地铁线设有一站,正好在一期地块旁边。


不出意外的话,高新万达的位置应该就在项目临着科学大道的东南角,占地大约65亩,建筑面积20多万方,和惠济万达的体量差不多。


为了增加项目的溢价空间,项目也打出了“首席定制教育大盘”的名号,幼儿园为国际双语幼儿园,据说还引进了华中师范中小学。


无论从容积率还是户型来看,这个项目都是一个标准的刚需项目。加上有商业、学校、地铁加成,对于刚需族来说,是个不错选择。


开发商目前比较缺钱,加上项目距离恒大城和金科城都过近,销售压力太大,应该会以快速回款为己任,预计开盘价格不会太高。


当然,项目最大的问题在于开发商。谦祥和开发汇泉西悦城的汇泉置业,都与中原新城、升龙天汇广场有着血缘关系。从过往开发的情况来看,实在谈不上有多靠谱。


2、恒大城


恒大城在钱隆城的北边不远处,是关庄与葛寨的城改项目,由恒大和新合鑫共同开发,改造范围东至西三环,西到牡丹街,北到新龙路,南到沉砂池,总共占地近3000亩。


项目本身占地1200亩,总建面135万方,与恒大翡翠华庭距离很近,属于翡翠华庭的升级产品。



该片区改造的详细规划


从上面的规划可以看出,恒大城的南边是沉砂池,西边和东边都有水系和绿地,地块中间规划有初中3所(包括枫杨外国语),九年一贯制学校1所,小学2所,幼儿园4所,有医院,东边还有商业,配套相对齐全,环境也不错。


恒大城鸟瞰图




项目一期位于枫杨外国语的正北边,占地60亩,容积率3.5,户型相对偏大,80平做成了两房,比钱隆城要偏改善。一期共7栋高层精装住宅,已经于去年11月份推出,均价1万5左右,目前所剩不多。


去年12月底,项目第二个地块以底价成交,位于一期地块的西边。以恒大的速度,今年上半年有可能就会推出。


比起前期推出的西北边的地块,后期东南边的地块位置会更好一些,距离地铁和商业的距离都更近,预计价格应该也会更高。


3、保利文化广场


保利文化广场这个项目至少已经说了三四年了,一直以来给人的期待值很高,但是项目进展缓慢,据说内部有钉子户,直到去年2月份,才正式动工,预计三年建成。


项目占地约300亩,位于银屏路、雪松路、枫杨街及科学大道合围区域内,是一个商业、文化为主的综合体项目,包含部分住宅。


根据官方的说法,这个项目格调很高,“在不久的将来,保利文化广场会给郑州带来保利书城、保利拍卖、保利影院、保利巡展等各种文化配套,这里也会为创客们提供创业空间。


这里能够看到最前端的书本与文化交流、享受到最为先进的电影体验,还可以经常目睹到世界最前沿的文化展品与艺术交流......”


在高新区重点项目总投资88.6亿元中,保利文化广场投资占60亿元,确实能称得上是高新区的核心项目。


根据媒体报道,保利文化广场将建设中原地区首个StreetMall文创商业公园——东街·西巷。


东街的定位是热闹,内有集合书城、文化剧场、健身房、运动品牌工厂店、健康管理中心、趣味运动馆、娱乐冒险、酒吧街、餐饮街(中餐)、城市设计广场,西巷的定位是私家,内有主题影城、艺术拍卖、(大河)城市展厅、手工艺术主题馆、MINI科技体验馆、特色餐饮(咖啡、甜点、西式餐饮)、亲子活动草坪。




这个项目看起来野心满满,还规划有超高层办公楼,看来是准备要建成高新区的地标。对于被称为年轻人聚集地的高新区来说,一个有格调、有品位的高端项目是极其缺乏的。


保利文化广场建成的话,就恰好弥补了这个空缺。


如果能够顺利拿到土地证的话,项目首开的应该会是靠近枫杨街方向的住宅地块。这里距离1号线郑州大学站不远,又有保利的名号,开盘价格肯定不会低,卖得也不会太差。


4、朗悦公园府


朗悦置业和谦祥同属闽系,但是比起谦祥来说略靠谱一些,虽然过往也有不少问题,但是都不算太严重。


凭借名校光环笼罩,2016年,朗悦公园道一号销售额为28亿多,位列市区项目第8名,在高新区仅次于万科城。


朗悦公园府是高新区秦庄改造项目,位于科学大道雪松路交汇处向南600米左右,改造面积1600多亩,项目本身占地近600亩,容积率3.8,总建面160万方左右,体量也不小。


项目内部配套1所初中,2所小学,4所幼儿园,应该会延续公园道一号的名校招牌。商业占比不大,不过这不重要,因为这里距离正弘高新数码港和保利文化广场都不远,买东西不成问题。



这个项目的位置也相当好,距离科学大道、雪松路、梧桐街、长椿路等主干道都不远,距离地铁1号线梧桐街站点大约800米,距离较为适中。


朗悦公园府一期规划9栋楼,户型跨度较大,有70多平的两房,89平的小三房,还有110到160平的大中小四房,延续了公园道一号赠送面积的传统,相对来说还是偏刚需。


这个项目的缺点就是附近工厂居多,距离药厂也不远,项目南边是祝福红城和睿智禧园,在祝福红城能闻到的药味在这里应该也能闻到。


5、碧桂园西流湖项目


上次在讲中原区新项目的时候,已经讲过这个项目了。


这个项目的前期住宅地块都在常西湖新区,但是据说要媲美东区龙湖CBD的中心区域却是在高新区雕塑公园一带。


据说环湖将按照新加坡湾区的标准规划,建设超级商业中心、超五星级酒店、国际学校、体验式滨湖商业、超过300米的超高层地标,建成超过10公里的人行步行滨湖廊道。



挨着湖也规划了不少住宅地块,肯定都会是改善型住宅,价格一定不会低,不过开盘时间应该会比较晚。


2016年,高新区的各个项目都卖得很火,万科城卖了近36个亿,公园道一号卖了28个亿,金科城也卖了28个亿,恒大城和恒大翡翠华庭卖了16个亿。


随着上文中提到的几个项目的入市,2017年,高新区依然会是年轻人置业的主力区域。


据说,2016年销售额排名全国第30的福建开发商融信也进入高新区了,而且是和朗悦合作……不得不说,闽系开发商真的很抱团。


其实整个高新区,目前看来,就是闽系开发商与一线开发商的大对决。在这个竞争堪称惨烈的战场上,本土开发商几乎都成了炮灰。新合鑫选择和恒大合作,祝福地产则和碧桂园合作了……


之前的小开发商的小楼盘,比如中益7囍、丁香郡什么的,如果不是卖得快的话,等到2017年,估计就全砸到手里了!



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