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从金城祁军到泰宏秦太宏,郑州地产枭雄兴衰秘史

2017-01-10房东俱乐部


前  言


“秦淮水榭花开早,谁知道容易冰消”


“眼看他起朱楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了……”


郑州地产界风云三十年,流氓一直多过枭雄。枭雄独树一帜,独领风骚几十年,而流氓则能在污泥浊水里人五人六,多年来呼风唤雨,山头不倒。


老流氓经常笑到最后,但流氓毕竟是流氓。郑州地产界成了流氓市场,这与枭雄的没落、流氓的崛起密切相关。


今天,我们聚焦于泰宏秦太宏和金城祁军两位枭雄的发家与衰亡,一叶知秋,透析那个“将相本无种”的地产淘金年代,以期破译郑州地产江湖的生存密码。


秦与祁,都为一时之雄,其兴也勃焉,其亡也忽焉。干企业,兴亡之道不可不察。于看客,江湖密谈,满纸荒唐言,不妨含泪一笑而过……



 

1
乡  人


2017年1月8日,小雨过后的山区林州,采桑镇秦家窑村,依然笼罩在寒冬的阴霾之中。

 

78岁的秦长久(化名)来到二儿子秦福保(化名)家,催促儿子赶年集时帮忙买袋大米。香喷喷的大米和林州大碗菜是山区林州的特色年夜饭。

 

“买袋啥价钱的?”秦福说。

 

“前两年,你小宏叔从郑州带来的就不赖。”秦长久不记得泰宏房地产老板秦太宏曾连续几年给村里160多名60岁以上老人过年发的大米牌子,他只觉得那米好吃。

 

“那米四五块一斤,我找找看有没有。”秦福保说。

 

以往临近过年,秦家窑村都会在盼望着多年前从村子里走出去的秦太宏。村里的老人大多不知道秦太宏的泰宏房地产在省城到底是家啥样的公司,他们只模糊地知道,当年18岁出去,跟着他爹从建筑公司小工开始干起的秦太宏,目前成了一个房地产公司大老板。


秦太宏兄弟四个,秦太宏在家排老三,老四目前还在老家秦家窑村。

 

2007年开始秦太宏就开始捐款19万元修了秦家窑村的土路,后又投资200多万元修建了秦太宏光彩小学,2012年秦太宏又捐款50万元和其他在外发达起来的建筑公司老板们一起拓宽了翟阳公路采桑段,并且坚持多年给村里160多名老人过年发大米和食用油。


在采桑镇和秦家窑村,秦太宏都是他们的骄傲。

 

2012年7月翟阳公路采桑段修好后,村里人高兴地说:“通天大路都修到家门口,俺村成了好地方,年轻人娶媳妇不愁了。”

 

那一年事业正值巅峰的秦太宏,坐在郑州园田路泰宏房地产董事长办公室里,电话中告诉乡亲们:“抽空我一定回家乡走走新修的路。”

 

秦太宏在修路、吃水工程、残病事业、防治非典、乡村教育等方面,为家乡共捐款1000多万。他在很多人眼里都是慈善家,致富不忘家乡。


 

2
发  展


在安阳,在林州,在采桑镇,在秦家窑村,秦太宏是一个传奇,他的奋斗史早成为那一带年轻人经典的励志故事。

 

出生于1965年9月的秦太宏,18岁就随着林州建筑大军离家打工去了。

 

“太宏非常能吃苦,外表看起来清瘦儒雅的他,就像太行山硬石头,有着喝红旗渠水长大的林州汉子的傲骨,他在工地当小工时非常善于虚心拜师学艺,所以那四年,他很快从小工成长为一名技术工人。”一位不愿意透露姓名的秦太宏的朋友评价说。

 

1986年-1992年秦太宏任河南建安公司郑州公司项目经理,副总经。

 

1992年成立泰宏房地产,秦太宏亲自带队参入郑州绿云小区建设,1996年12月获“鲁班奖”,并成为郑州建筑和房地产行业的“四小龙”。


秦太宏岳父当初是林州包工头,因家庭种种原因,岳父将权杖传于秦太宏,这种传女婿不传儿在林州包工头中极为少见,同时也可见创业的秦太宏应该是非常勤奋而优秀的。

 

1996年秦太宏飞赴欧美、日本,学习参观国外先进建筑行业,他感受到国内与国外技术上巨大差距的同时,还感受到国内房地产行业的诚信缺失问题很严重,所以他提出泰宏的经营理念是“诚为经营本,信招天下客。”

 

秦太宏十多年间带领他的泰宏房地产先后开发了文博名门、阳光四季园、阳光嘉苑、阳光新城、阳光城、建业泰宏国际、安阳泰宏阳光城、林州阳光城等。


2006年我见到秦太宏时,腰里还别着4部手机,一个月话费一万多,他经常半夜去工地,看看施工现场,可见已身为大老板的秦太宏是多么敬业和拼搏。


 

3
乡  愁

 

从2014年春节,林州采桑镇秦家窑的父老乡亲们再没见过秦太宏,乡人只是听说秦太宏出事了,至于出了什么事,无人能说清楚。

 

“2014年11月21日,安阳市人大常委会第十一次会议对市人大检察院提请的对市第十三届人大代表秦太宏采取强制措施的请示(安检文【2014】163号)进行研究,因犯罪嫌疑人秦太宏涉嫌行贿犯罪,同意依法对市十三届人大代表秦太宏依法采取强制措施,现提请市人大常委会确认。”

 

那一年49岁的秦太宏逃向海外,至此一代郑州房地产枭雄落幕。

 

他的身后是泰宏、郑煤合作的阳光城和建业泰宏国际城依然在郑州销售,目前执掌公司大权的是他的侄子,带着职业经理人,使公司经营正常。


从山区里拼搏出来的秦太宏,在经开区新光城项目和郑煤合作,想做大做强,没想到事业做大了,自己却栽倒了……

 

2016年1月8日,林州采桑镇秦家窑村的秦福保,开着昌河面包车,沿着宽阔的水泥路赶完年集,给父亲秦长久买回镇里最好的原阳大米……

 

近10年来,林州每年外出15万人从事建筑行业,15万人带回劳务收入约20亿以上,他们养活了林州农村60万人口。北京西客站及中国文字博物馆等,都是林州人干的。

 

秦太宏只是这15万建筑大军中的一员,他的传奇经历只能让人感慨“三光有影谁能带,万事无根只自生。”



 

4
低  调

 

在郑州房地产界几乎与秦太宏同时起步的还有金城房地产的祁军,祁军出生于1953年,他的金城房地产成立于1993年。

 

祁军籍贯河南信阳,他与秦太宏出身草根不同,祁军早年在铁路系统从事基建,后去国外发展,然后又回国创业,起点比秦太宏的建筑公司小工高出很多,视野同样高出很多。

 

熟悉祁军的人评价其“很有背景,所以祁军早年起家都是拿的金水区的地。”现在看“有背景”的祁军当年的确不用像秦太宏一样还需在城市边缘建经济适用房。

 

祁军非常低调,从来不在新闻媒体露面,在郑州房地产呼风唤雨十多年,至今百度都搜不到一篇祁军接受媒体采访文章和他的图片,他鲜在公众场合出现。祁军和秦太宏另一个最大的不同,他不是政协委员,也不是人大代表,也没工商联等任何职务,也无慈善家之类社会名头。

 

有的人说祁军是刻意回避,有的人说祁军对任何身份均无兴趣。

 

“祁军给人的感觉,就像一个不善言辞的农民,插完一块秧又挪到下一块,土地始终用不完,身后稻田会长出金灿灿的稻子。”祁军一位多年朋友如是评价。

 

当时已杀入郑州一线开发商的祁军,依然把办公室设在东明路北段毫不起眼的金城大厦里,正是在这样一个小楼里,祁军带领他的团队先后开发了东明路小区、丰产路小区、金城东苑、金城西苑、金城商务中心、金城豪庭、金城宜家美景、金城国贸大厦、金城国际广场、金城阳光世纪、金城东方国际、金城时代广场、金城马渡等项目。

 

按金城员工的说法,祁军每天除了工作,还是工作,几乎没有生活品质可言,他的办公室,谁都可以进,他对谁都没有架子,他抽烟很凶,几乎烟不离手,多年的国外工作和生活经历,使他对许多问题都会进行格外地深入思考,视野非常开阔,他的普通话很标准,声音不高,表达流畅。

 

5
追  随


业内人士对祁军的评价“低调、务实、专一、除了盖房子,什么也不说。”业内人士对金城的评价是“房子质量过硬,物业到位,开盘价低,从不做宣传,售楼部一直很简陋,金城房子盖到哪里,老业主买到哪里。”

 

马跃升(化名)是最早金城东苑的业主,多年来跟着金城买了金城豪庭、金城国际广场、金城阳光世纪、金城东方国际等共计1000多平房,金城房地产给马跃升带来近900万资产收益。

 

马跃升说:“我相信金城,2002年金城销售经三路金城国际广场房子时,售楼部就在农科路一个小门面里,我想都没想以2760元/平方,一下买了三套大户型,金城知道我是老业主,给我优惠了2%,现在看看跟白捡一样,后来金城开发郑东新区CBD,金城拿的是郑东新001号和002号预售证,我毫不犹豫又下手买。”

 

金城早起开发小区都在金水区,并且当时基本上都是大面积,堪称豪宅,所以金城业主中相当一部分是河南富人,金城以低调内敛专业、开盘价低让利于老业主的方法,让很多金城老业主一直随着金城买房。所以金城业主中很多在金城不同项目中均持有房产,这在郑州房地产界是相当独特的一个现象。

 

6
转  折

 

金城房地产的转折始于姚寨村的金城时代广场,2004年金城销售郑东新区CBD的金城阳光世纪和金城东方国际时,祁军已清楚意识到郑东新区将起来,所以他快速签约启动姚寨村城改项目。


“金城早年拿了不少姚寨村的地,比如金城东苑、金城宜家美景,祁军在姚寨是相当有人脉,所以积极参入姚寨村。”以为开发商评价祁军当初决策。


姚寨村隔中州大道与郑东新区CBD隔路相望,既有老城的便利,又可坐享郑东新区发展红利,是不可多得的黄金宝地。

 

然而这一次祁军猜到了开始,却未猜到结局。

 

政策的调整使得金城时代广场开局不顺,姚寨村的安置房体量过大,使得金城时代广场不得不走高容积率的路线,但这一路线遇阻,后祁军不得不找人疏通郑州市规划局。

 

业内传郑州市规划局原副局长张伟因调容积率落马,就与金城时代广场有关。至此,祁军也再未出现过。

 

金城时代广场成了祁军的麦城,一个都市村庄改造拖住了一个郑州曾经的一线开发商,并成为其发展的转折点,这其中的教训是沉痛的。



 

7
反  思

 

郑州房地产自上世纪九十年代开始发展,形成两种风格。

 

一种是自我诉求比较活跃,思想被广泛传播的企业,如建业。一种则是始终如一埋头盖房子,外在诉求比较低调的企业,这类企业区域性很强,郑州当时的代表企业无疑是金城。一般来讲,缺少了第一种企业,我们的楼市缺少很多精彩,缺少了第二种企业,我们的楼市会缺少厚度。

 

郑州房地产发展到现在,会讲故事,会营销的房企,越来越多了,豪华售楼部、奢侈样板间、体验区,动不动几千万花费,全都让购房者买单,而低头建房子的房企越来越少了。我们深度分析金城的案例,带来诸多启示。

 

祁军当年曾跟身边的朋友说:“我很欣赏老胡。”

 

祁军的朋友也曾不止一次劝祁军:“应该适当增加一些务虚和张扬,那样你更容易成为郑州领军人物。”祁军也深深懂得这个道理,但祁军一直未做。所以那些年,郑州房地产界一直是建业的张扬或者说光鲜与金城的低调,构成了郑州房地产界一幅八卦阴阳的图景。

 

金城的标杆与局限是我们反思的另一个问题。

 

金城之于郑州房地产的标杆作用体现在它的写字楼、商务公寓的规模开发上,这方面,金城的经验与教训都很丰富,但金城远远没有达到引领郑州写字楼和商务型公寓发展的地步,金城没有斗胆引领某一区域的房价。祁军这样做的好处显而易见:资金回笼快、资金链容易健康。在写字楼方面未及时升级的金城,被绿地为代表的外地房企迅速甩开。

 

金城的品牌建设并没有像建业那样提升,金城曾一度把自己隔守在“一亩三分地”里,这种守望有一种恬适之美,但并不利于吐故纳新。

 

市场竞争是激烈和残酷的,是一个品牌对抗另一个品牌,一个企业综合能力对抗另一个企业的综合能力,一种文明方式对抗另一种文明方式。

 

金城埋头建房子的时代或许早已过去了,金城不遇到姚寨村的转折点是不是还会遇到其他转折点?

 

结   尾

 

郑州九十年代初期北环文化路一带的净地只有15万/亩,中州大道红专路净地只有20万/亩。如今北环文化路净地得1500万/亩,中州大道红专路净地至少得2000万/亩,相比地价,郑州房价涨得并不快,习惯于拿好地拿低价地的郑州本土开发商,在眼下房地产市场肯定表现出诸多不适应。


拆迁、融资、产品力、应对个别不洁官员的索取、政策的阴晴不定、老板的自身格局、购房者自身对房子的辨识度综合起来,把郑州市场推向了当下这样一种境况。


当年郑州地产枭雄们,拼搏、低调、重产品、不重营销包装、讲传统做事有底线、让利给购房者等,这其中很多做法其实都不应被时代抛弃,但是我们就那么毫不保留地抛弃了!


新的不一定都是好的,但我们依然疯狂地追逐新事物,谁不追逐新事物,谁马上就被淘汰,这是我们这个时代最大的悲哀!


我们谁都不要抱怨豪华售楼部、豪华样板间、体验区浪费了太多资源,这和雾霾的起因一样,我们人人都是帮凶。

 

在这样的时代背景之下,郑州房地产各路枭雄们轮番登场,一般独领风骚十几年,长期呼风唤雨的才是老流氓,老百姓再也难买到性价比高的好房子。

 

秦太宏在异国,早已卸掉腰间的四部手机,他在潮起潮落中只是个岁月的闲人;祁军在大洋彼岸,也静静地看着花开花落,终成为一名时间的过客。


秦太宏捐资修好了林州采桑镇秦家窑村通向外界的路,然而他却无法再走这条路荣归故乡,他早已成了一个传说……

 

祁军像个种田的农民,一直低调行事,但命运也未垂青于他领军的金城房企,姚寨村是他的起点,最后也成了他的终点。祁军那间人人均可推门进入的简朴办公室,如今还在,屋子里仿佛依然有个低调的男人在抽烟,但“物是人非事事休,欲语泪先流……”


注:“金城”早年使用“金城”而非“金成”,本文使用原名以纪念过去的“金城”。)



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