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房地产商变“包租婆”,限房价新思路不太靠谱 | 今日话题

2016-11-18今日话题

第3714期


前天,在土地断供6个月后,北京终于迎来了“限房价、竞地价”新政后的首次土地竞拍。不同于以往“成交快,地王出”的景象,这次竞拍在经历一番激战后竟出现“落槌难”,而新的游戏规则之下,房企争相变“房东”——拿到地盖了房,只能租不能卖。如何看待这个新思路呢?




再见,地王!你好,包租婆!新政打算“一石二鸟”:限房价+促租房


土地竞拍现场


前天的北京市土地交易大厅热闹非凡,久旱逢甘霖的16家房企为了抢地,使出了浑身解数。


此前,据北京市规划国土委公布的信息,此次挂牌的四个地块全部采用“限房价、竞地价”的交易方式,通俗点说,就是政府在土地竞拍前,先给未来的房价来了个最高限价,相当于给想拿地的房企一个预期:房价政府说了算。而竞拍规则里加入了“自持”(只出租,不对外出售)比例的确定,堪称“史上最复杂竞拍”,具体分三步走:


彼时有市场人士指出,在这样的游戏规则下,卖地的结果无非四种:第一,开发商竞价不到最高价就成交;第二,流拍;第三,开发商竞价到最高价,商住自持一定比例成交;第四,开发商竞价到最高价,商住和办公全部100%自持。然而,在断供六个月的情况下,各个房企摩拳擦掌,第四种情况是最容易发生的。


果不其然,在16号的土地竞拍中,挂牌的两块土地均未顺利成交。房企竞相当“房东”,两块土地的竞逐,均有4家房企选择自持商品住房面积的比例达100%。


开发商们变成了“持有商”,房子只出租不出售,这样的情况令人费解。对此,北京市规划国土委的相关负责人回应,这么做一来是为了落实房价调控新政,二来为了响应上级培养和发展住房租赁市场的要求。


乍看起来,新政似乎真的能够“一石二鸟”,做到限房价、促租房。毕竟,人们深恶痛绝的“地王”不会再冒出来了,而租房市场无疑也增加了巨量的供给。


不过,新政“副作用”可能会持续发酵,楼市窟窿补不完


物以稀为贵,这是再简单不过的道理。从目前四块土地的竞拍来看,住宅完全100%自持已经成了北京土地交易的“标配”,如此结果无法缓解购房刚需,而楼市供给的不足,可能会让房价继续走高,地方政府想要的“限价”变成了“托价”。


也许有人会说,租房市场的供给多了,一部分原本想买房的人会跑去租房子。事实上,这一比例不会太高,因为潜在购房者,不论是把房子当做消费品还是投资品,都抱着“保值增值”的期望。专题《抢买房子,你抢的是财富还是风险?》分析过,北京的年租金相对于房价非常低廉,但如果有能力、有机会,大部分人还是首选买房。因此,在购房刚需无法缓解的情况下,房企自持减少了供应,二手房可能会迎来疯涨,到时候购房者除了要考虑买不买得起的问题,还要考虑买不买得到。


而且,只租不卖的情况下开发商要想方设法盈利,毕竟几十个亿的真金白银花出去了(四个地块的平均成交价超过50亿元)。一般靠出租房屋回笼资金很慢,且租房市场的前景如何,选择什么样的商业模式,都还是云里雾里的。另一方面,租客和购房者相比,和开发商谈判的力量要小得多,开发商也有可能通过降低质量和服务来变相压成本。比如,据《中国建设报》2013年的报道,2010年北京也曾实施过“限房价、竞地价”方式,当时中国铁建获得了长阳国际城的开发项目,然而业主们收房时发现新房的质量太过低劣。


现行土拍规则压缩了开发商的利润空间,那么开发商可能就要通过压缩建设成本来找补回来


此外,还要考虑房子背后的隐藏福利。既然地方政府要发展租房市场,鼓励大家租房,那么和房子捆绑在一起的福利如何补偿(比如孩子上学问题)是关键,在后续政策不配套的情况下,促租房可能成为一句空口号。


政策收紧,房企却无顾忌地抢地,这是政府“相机”调控留下的后遗症,各方不再相信政策有效


限制严格、投资风险大,但房企抢地的热情仍难挡。《北京商报》采访的一位业内人士表示,“房企激烈争抢海淀限房价地块的背后,也是在对赌未来房地产调控政策会走向宽松。”“目前为稳定市场、平抑过高的房价,房地产政策较为严格,但并不意味着严格的楼市政策会一直持续,开发商激烈抢地或许也有这种考量。”


这样的情况不是没有出现过,举几年前中国铁建的例子,原本在“限房价”的规定下,长阳国际城房价的销售限价为12500元,然而短短三年之后,该地段的二手房已经涨到了20000块,涨幅高达60%。


国内调控预期的房地产政策,难以做到对预期的管理。究其原因,是房地产调控政策一向以来的“相机选择”留下了后遗症。诺贝尔经济学奖得主芬恩·基德兰德(Finn E. Kydland)和爱德华·普雷斯科特(Edward Prescott)对此专门有研究,提出了宏观调控政策存在“动态不一致”的理论,即如果一个政策只是在制定阶段是最优的,而在执行阶段并不是最优的,这个政策就是动态不一致的。解释起来其实很容易理解,政府在“今天”实施的政策,是基于对“明天”的预期和判断,但真正到了“明天”,情况可能完全和预期的不一样,那么原来的政策自然无效了,到时候还要再想其他办法。


以房地产调控为例,既然房价是由供需决定的,那么调控房价自然也要从供给和需求入手,除此之外的调控政策都带有“临时”的色彩,不能消除各方认定房价将继续上涨的预期。事实也是如此,从2010年到现在,在一脚油门一脚刹车的调控下,人们不再相信调控政策能有效抑制房价,房价持续走高。


这是2008年某地开发商打出的条幅


结语


“防止房价过快上涨”,不应该单单对房价采取各种短期频繁调控,“相机”调控只会让各方更不信任政策。这次让开发商变成“包租婆”,不见得会有好效果。


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本期责编  


李敏

哆啦A敏                                                                            

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