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业主换物业要持盾牌,“恶仆欺主”不能忍 | 今日话题

2016-11-07今日话题

第3702期


这两天,南京某小区的业主和物业闹得不可开交,物业公司到期后不肯撤离,业主众筹资金购买防暴盾牌、头盔组建“护卫队”,双方剑拔弩张,战火一点就燃。新老物业交接困难,全国普遍,业主和物业之间的关系,为何变成这样?




东家换不了管家已成常态


这两天,是南京江宁区最大小区——托乐嘉小区新老物业交接的日子,但老物业就是赖着不肯走。而在今年7月的业主代表大会上,已经通过决议,要更换物业公司,业主代表投票通过率为99.7%。根据《物权法》的规定,三分之二以上业主同意,便可更换物业公司。


从法律层面来看,谁是谁非已经清楚。可是,业主为什么要全副武装呢?据媒体报道,今年10月,小区物业保安和部分业主发生冲突,现场甚至有保安拿着菜刀和警棍追打业主。


业主组成护卫队,要求物业到期撤离


类似的新老物业交接冲突,不分时间,不分地点,不分小区高档与否,几乎每天都在上演。基本的格局都是“请神容易送神难”。甚至有极端案件发生,2014年元旦,上海大唐盛世花园小区新老物管交接时,双方对峙互骂,一名老物管公司的员工驾车冲向新物管列队的人群,导致2死6伤。


从物业公司的历史沿袭来看,他们做惯了“二政府”,岂是你想换就能换


在国内小区维权纠纷中,常常是作为管家的物业公司,远远要比作为东家的业主还像主人。


这一特点,要放在物业公司的历史变迁中观察。在90年代商品房推向市场之前,所有的房屋,都是政府所有的公房,作为政府职能部门的房管局行使管理职能。在商品房产生后,物业管理才应运而生。但是,当时比较大的开发商和物业公司,有很多都是从房管部门改制而成。


在这种情况下,物业公司只可能是“管理”的角色,而不可能定位于服务。一方面,地方政府出于便于管理的思维,会主动地赋权物业公司,以增加管理职能;另一方面,由于众所周知的原因,开发商与政府部门有着紧密联系,开发商旗下的物业为了使他们管理主业“名正言顺”,也希望政府部门“授权”物业行使管理职能,双方一拍即合。


所以,现在回过头去看老的《物业管理条例》时,就不难发现当时物业作为“二政府”的深刻烙印。


2007年,根据《物权法》的要求,修订后的《物业管理条例》,也已经将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。由“管理”转变成“服务”,这是定位的巨大变化,情况应该会发生根本变化吧?


改变没有这么容易。当一个人或一个部门,从管理者的角色下野,进入一个服务者的定位,最难改变的是心态,这直接影响他们的行事风格。各行各业都是如此。这决定了我国的物业“管理”向“服务”的转型,必然是一个漫长且艰难的过程。


被寄予厚望的业委会难以施展抱负


中国的小区物业体系比较复杂,有两个概念先要说清楚,一个叫做业主大会,一个叫做业主委员会(简称业委会)。业主大会由所有业主组成,是小区自治管理组织,业主大会通过选举产生业委会,它是业主大会唯一执行机构。


为什么中国的业主和物业之间会有“主仆颠倒”这种情况出现呢?最根本的原因是,本应该强势的业主大会和业委会没有起到作用——业主不能有效地组织起来,缺乏沟通、交流和共同行动的能力。


有房地产律师论证,对于有几千户居民的社区来说,物业公司基本上不可能被炒掉。既然无法找到开几千业主会议的地方,就只能采用书面形式征求业主意见,而靠挨家挨户敲门,不可能征集到三分之二业主的反对票。


业委会不仅形同虚设,而且往往得不到业主的信任


即使像托乐嘉小区一样,收齐了反对票,物业公司如果打定主意不走,业主往往也无计可施。因为根据现行《物业管理条例》的规定,业委会不具有法人资格。没有法人资格的业委会如果起诉开发商(包括物业公司),手续非常麻烦。以某地法院公布的数据为例,在2013年受理的298件物业管理纠纷中,只有2件为业委会代表业主起诉,其余均为业主个人与物业公司之间的纠纷。


为什么业委会一直不具备法人资格,而只能在少数地区试点呢?根本原因是,地方政府不支持。理由如前所述:1,地方政府和开发商之间有着千丝万缕的利益关系,物业管理又恰好是开发商利益中的一部分;2,不希望业主组织起来维权,一维权就会起纠纷,就会有群众聚集事件,地方政府最头疼的就是这些事。


所以,给业委会赋权一直没有提上议事日程。


业主自治或许是一条值得探索的路


从上两段分析的病灶来看,让业委会具备法人资格、切断地产商和物业公司的裙带关系,都是目前“东家难换管家”的应对之策。而不是不缴物业费。


中国物业的特色是飞扬跋扈,中国业主的特色是拖欠物业费,甚至有业主认为“拒绝交费,可以帮助物业意识到咱们业主的价值”“只要这个小区还有一个人没交物业费,我就不交”,某些业主的这类行为,毫无疑问会把整个小区拖入一个恶性循环中。


学会做业主,也需要一个过程。这不仅仅是“我是主人”的问题,还是“我怎么做主人”的难题。严格意义上,业委会是“有产者联盟”,是一群想要保护私产的人聚合在一起,他既有公共性(争取小区公共利益),也有私人性(小区内租房者无权参加业委会)。


既然是“有产者联盟”,那么它就有自治的可能。实际上,在全国各地,已经出现了不少业主自治(通过业委会)的成功案例。一般模式是,小区业主对物业公司不满意,撤换后还是不满意,遂由业委会聘请物业经理人,组建管理团队,设财务、绿化保洁、停车管理、治安和保修等小组,各小组负责人由业委会成员担任。


业主自治模式


在业主自治过程中,会出现很多问题,翻看成功的案例,一般有以下几点经验教训:1,小区不能过于庞大;2,要有非常负责的业委会;3,要确保资金安全和公开;4,要配合度很高的业主。


如果能满足以上4个条件,业主自治的效果或许会比交由物业公司负责更好。总之,这是一条值得探索的道路,它最大程度地满足了业主当家作主的想法,也是培育公民社会的重要前站。


结语


物业公司是向业主提供服务的服务者,业主是花钱购买服务的顾客,为什么这笔生意不仅没有“买卖不成仁义在”,反而一定要弄得这么难看呢?


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本期责编  

张德笔

笔哥                                                                              

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